برترين سايت خريد و فروش آپارتمان در شمال تهران

 
 
خريد ملك
| نظرات (0)

ابتدا بايد مطمئن شويد كه از لحاظ احساسي و مالي براي خريد ملك آماده هستيد. خوشبختانه سال‌هاي گذشته مشغول جمع‌آوري سرمايه‌ مالي مطمئن و پايدار بوديد- يعني به دست آوردن درآمدي ثابت، ذخيره‌ي آن براي پيش پرداخت و افزايش دادن اعتبارتان براي اينكه واجد شرايط رهن شويد.

راهكار هايي براي خريد ملكراهكار هايي براي خريد ملك

جستجو
قبل از اينكه رسمأ آماده‌ي خريد ملك شويد، بازديد از خانه‌هايي كه باز هستند هيچ ضرري ندارد، صرفأ براي اينكه نبض بازار و اينكه چه خانه‌اي باب ميلتان است دستتان بيايد. اما زماني‌كه دارايي‌تان جمع شد، زمان شروعي با انگيزه است.
اگر خانه اجاره ميكنيد، جستجو را حدودأ ۶ ماه قبل از بستن قرارداد خريد ملك شروع كنيد. يكي از  كارشناسان مشاور املاك تهران مي گويد: “براي ميانگين خريداران ملك ۲ تا ۳ ماه طول ميكشد كه فقط يك ملك را پيدا كنند و وقتي كه آن را به عنوان پيشنهاد ارائه داديد، ۶ تا ۸ هفته‌ي ديگر هم اضافه ميشود.” با اين حال در بازارهايي كه رقابت زياد و فهرست املاك كم است، جستجو حتي بيشتر هم به طول مي‌انجامد.
ايده‌ي خوبي است كه از طبقه‌ي اولين خريداران ملك شروع كنيد تا مانند بعضي از متخصصان املاك قابل اعتماد محله‌تان، شما را با فرآيند خريد ملك آشنا كنند.
كارشناسي ديگر ميگويد: “حتمأ تا جاييكه ميتوانيد طبقه‌ي اولين خريداران ملك براي يادگيري در نظر بگيريد، بنابراين خيلي ترسناك به نظر نميرسد.” در هر حال به پايان رساندن چنين كلاسي غالبأ از ملزومات برنامه‌هاي اولين خريداران ملك است؛ پس بهتر است كه اين كار را هرچه سريع‌تر انجام دهيد.
حال ميخواهيد با شروع از آژانس خريداران و وام‌ دهندگان رهن، گروه مشاور املاك‌تان را تشكيل دهيد. (بعد تر به يك وكيل مشاور املاك، بازرس خانه و آژانس بيمه هم نياز خواهيد داشت). پرس‌وجو كنيد، يادداشت‌هاي مشاورين املاك را در سايت خريد ملك همچون amlakee.com مطالعه كنيد يا اينكه ببنيد ‌آيا مربي رده‌ي شما پيشنهادي در زمينه‌ي آژانس‌هاي خريد ملك دارد. اگر از دلال ملكي‌تان راضي هستيد و به او اعتماد داريد، كاملأ ميتواند شما را به سمت موارد مثبت محلي كه در گذشته با آن‌ها كاركرده هدايت كند، از دفاتر وام‌ دهنده گرفته تا آژانس‌هاي بيمه.
قوانين املاك متفاوت است اما آژانس خريد ملك، علاقه‌تان را با كاوشي كه درمورد خانه‌ها انجام داديد همسو ميكند و از طرف شما مذاكره ميكند و در كل وقتي ملك را خريديد، بخشي از مبلغ كميسيون را از فروشنده دريافت ميكند. (به اين معني كه شما مستقيمأ به آن ها پول پرداخت نميكنيد). فردي كه شناخت قوي از بازار محلي دارد را انتخاب كنيد- و همچنين شخصي كه به آن اعتماد داريد كه براي شما درباره خريد ملك جستجوي درستي كند.
با مشاوره‌اي خلاصه با آژانس‌تان شروع كنيد،‌ با اينكار با هم هماهنگ ميشويد- آن‌ها بايد بدانند كه به دنبال چه هستند. مشاور املاك خوب به خريداران جديدش تكليفي ميدهد؛ آن‌ها را مجبور به تهيه‌ي فهرستي كه شامل پنج ضرورت برتر است (ويژگي‌هاي غير قابل مذاكره‌اي كه خانه قطعأ بايد داشته باشد) ميكند، و سپس بايد آن‌ ويژگي‌ها را اولويت بندي كنند. يك مشاور املاك تهران ميگويد: “اگر ملكي را با شخص ديگري ميخريد، آن‌ها بايد همينكار را مشابهأ به طور جداگانه انجام دهند و سپس بايد هردويتان جمع شويد و آن ليست را در يك ليست اولويت‌ ادغام كنيد.” اين‌كار چند هفته زمان ميبرد.
سپس مشاور املاك به آن‌ها ميگويد كه از پنج مورد برتر ليست آرزوهايشان، فهرستي رده‌بندي شده تهيه كنند- و دو ليست را باهم ادغام كنند. تا وقتي كه اشتراك قابل ملاحظه‌اي بين دو نفر شما ديده نشود، اين ليست غالبأ تركيبي بدون انسجام از ضروريات هر دو ليست اوليه است. اما هرچقدر بتوانيد ويژگي‌هاي مورد نظرتان را در مورد خريد ملك منعطف انتخاب كنيد، خانه‌هاي بيشتري در اختيارتان قرار ميگريد- همچنين بازه‌‌ي قيمت‌ها هم گسترده تر ميشود.

فهرست كردن اين معيارها به شما كمك ميكند كه در هنگام مشاهده‌ و خريد ملك در مورد اينكه چه چيزي واقعأ برايتان اهميت دارد تمركز كنيد. يك مشاور املاك تهران ميگويد:” اگر افراد بدون آماده كردن چنين ليستي به بازديد خانه بروند، وقتي وارد خانه ميشوند به محض ديدن آشپزخانه‌اش اگر كه زيبا باشد ميگويند همين عالي است! آن‌ها به وسايل تزييني توجه ميكنند كه در واقع بايد جزء آخرين مواردي باشد كه روي آن تمركز ميكنيد.”
در ابتدا توجه كنيد كه آيا پاسخ‌گوي معيارهايتان هست؟ چه چيزي برايتان مهم است؟ سپس جنبه‌هاي ساختاري- قدمت، وسايل گرمايشي‌اش، كف خانه، پنجره‌ها چقدر است- قبل از اينكه مالك خانه شويد، آيا ماشين ظرف‌شويي محكم ضدزنگ دارد. از آنجا كه به عنوان صاحب خانه، قطعأ ميتوانيد داخل خانه‌ يا آپارتمان‌تان را هر وقت كه بخواهيد تغيير دهيد. شما مالك آن هستيد و در طول زمان ميتوانيد خانه‌تان را تعمير كنيد. اما نميتوانيد خانه‌اي انتخاب كنيد و آن را از شلوغي خيابان دور كنيد.

بهترين راه هاي خريد ملكبهترين راه هاي خريد ملك

از قبل صلاحيت داشته باشيد
شما ميبايست قبل از بازديد و خريد ملك مورد نظر خود، براي رهن از قبل صلاحيت داشته باشيد. به يك دليل، اينكه اگر خانه‌ي روياهايتان را پيدا كرديد، ممكن است اگر براي سرمايه‌‌گذاري دست دست كنيد آن را از دست بدهيد. همچنين اين كار در مورد اينكه چقدر توانايي پرداخت براي خريد ملك داريد، به شما انتظارات واقعي ميدهد. غالبأ به شما پيشنهاد ميكنم كه عجله كنيد، به اين دليل كه ممكن است غافل‌گير كننده و ناراحت كننده باشد وقتي خريداري در آخركار به يك وام‌ دهنده مراجعه ميكند و در مورد از پيش تأييد شدن ميپرسد و آنها متوجه ميشوند كه نمره‌ي اعتبارشان پايين‌تر از چيزي است كه فكر ميكردند يا اينكه قدرت خريد ملك يا چيزي كه نياز دارند را ندارند.
چند وام‌دهنده‌ي مختلف و محصولات آنلاين وام را مقايسه كنيد، كه شامل مواردي است كه توسط مؤسسات اعتباري محلي پيشنهاد شده اند كه آيا شما واجد شرايط پيش پرداخت اوليه هستيد، و وام‌هايي كه توسط آژانس كمك مالي مسكن منطقه شما براي كساني كه اولين خريد ملك خود را انجام ميدهند، پيشنهاد ميشود.
شما بايد فيش حقوقي، بازپرداخت‌هاي ماليات و ساير مدارك مالي را براي درخواست وام تان جمع‌آوري كنيد. اين مدارك را در يك پوشه در طول فرآيند جستجوي خانه و خريد ملك خود نگه داريد، تا هنگام نهايي كردن وام كه دوباره لازم باشد آن‌ها را ارائه دهيد (يا اينكه اگر مهلت ۹۰ روزه‌ي از پيش تأييدي شما منسوخ شود).
به كمك يك آژانس خريداري كه طرف شما است و در دست داشتن نامه‌ي از پيش تأييدي، حالا براي تهيه‌ي فهرست آماده و كاويدن زمين براي خانه‌ي روياهايتان هستيد- و اگر آن را پيدا كرديد، براي خريد ملك سريع روي آن پيشنهاد بدهيد.

پيشنهاد
وقتي خانه‌ي مناسب را پيدا كرديد، آژانس‌تان به شما كمك ميكند كه پيشنهادتان‌ را بنويسيد و ثبت كنيد. يك آژانس خوب سعي ميكند كه جزئياتي در مورد فروشنده كه ممكن است شانس‌تان را براي خريد ملك بالا ببرد جمع‌آوري كند. (و همچنين تشخيص دهد كه آيا بايد نامه‌اي شخصي ثبت كنيد) و اينكه بازار محلي را به خوبي ميشناسد تا اطمينان حاصل كند كه پيشنهادتان رقابتي است. ديگر مشاور املاك تهران ميگويد: “با اينكه پيشنهادهاي ديگري براي خريد ملك وجود دارد، كار آژانس شما پيدا كردن انگيزه‌ي فروشندگان است؛ و اينكه فروشندگان وقتي به پيشنهادها نگاه ميكنند چه چيزي برايشان مهم است.” به كمك آن اطلاعات ارزشمند، شما ميتوانيد با راه‌هاي ساده، پيشنهادتان را خوش‌آيندتر نشان دهيد. “در بسياري موارد، آن‌ها ياد ميگيرند كه درست است كه پول مهم است، اما تنها مسئله‌ي مهم نيست. شايد واقعأ براي‌ آن‌ها مهم باشند كه در روز خاصي قرار داد ببندند.”
غالبأ‌ نياز است كه سپرده‌اي را هم شامل پيشنهادتان كنيد،‌ به اسم مبلغ بيعانه كه چند ميليون تومان است. اگر پيشنهاد شما براي خريد ملك پذيرفته شود، اين مبلغ در قيمت خريد ملك اعمال ميشود و اگر پذيرفته نشود به شما برگشت داده ميشود- اما اگر موارد موجودي كه پذيرفته شده را نقض كنيد، پول شما به باد ميرود.

چگونگي خريد ملكچگونگي خريد ملك

صبر كنيد و نگران باشيد
اين را از گروه مشاورين املاك شار بشونيد: ارائه‌ي پيشنهاد جرأت زيادي ميخواهد: شما موظف به پرداخت چند صد ميليون تومان هستيد، بنابراين بايد واقعأ آن مكان را دوست داشته باشيد، يا اينكه عاشق آن باشيد. همزمان، كاملأ ممكن است كه پيشنهادتان براي خريد ملك رد شود. شما عاشق خانه هايي شديد، در طول سال براي سه خانه پيشنهاد داديد و نهايتأ‌ چهارمين پيشنهادمان پذيرفته شد، هر كدام از پيشنهادها كه رد ميشود سخت است.
يك مشاور املاك تهران ميگويد كه تعدادي از خريدارانش، قبل از اينكه بالاخره موفق شوند، ۱۰ بار يا بيشتر پيشنهاديشان براي خريد ملك رد شده است- هركدامشان يك نااميدي خسته كننده به دنبال داشت. او ميگويد اين اتفاق عذاب‌آور است. بيشترين بخش اين شغل اجتماعي بودن در كار است. همه‌ي مشاوران املاك اينگونه نيستند.
يكي از خريداران خوش شانس كه دو سال پيش موفق به خريد ملك مورد نظر خود شد، ميگويد: وقتي همه‌ چيز دلهره‌آور ميشود اين اتفاق مي‌افتد. “بخش‌هاي متحرك زيادي وجود داشتند كه به محض اينكه ما پيشنهادمان را ارائه داديم به حركت درآمدند. مانند گردباد بود. “همچنين پيشنهاد خريد ملك ما وقت پذيرفته شد كه ما در حال رفتن به مسافرت بوديم، پس بايد كاملا آمادگي لازم براي اتفاقات عجيب و غريب را داشته باشيد”.

بازرسي خانه
در شرايط معمولي بازار، پيشنهادتان براي خريد ملك بايد شامل پيش‌بيني احتمالي باشد كه به شما اجازه دهد براي پذيرفته‌شدن پيشنهادتان در طول يك هفته يك بازرس خانه استخدام كنيد. اين كار به شما اين امكان را ميدهد كه از خريد ملك منصرف شويد يا اينكه اگر بازرسي خانه منجر به پيدا شدن مشكلات قبلي ناشناخته‌اي در خانه شد، در مورد قيمتخريد ملك مذاكره كنيد.


يكي از مديران مشاور املاك ميگويد: بازرس خريد ملك شرايط ساختاري و مكانيكي خانه را آزمايش ميكند.
آن‌ها علامه‌ي دهر نيستند، اما يك بازرس خانه به طور كلي ميتواند در مورد مشكلات واضح يا دردسرهاي بالقوه‌اي كه ممكن است نياز باشد يك متخصص، مثل بازرس آفت يا مهندس ساختماني به آن‌ها نگاهي بيندازد را به شما هشدار دهد. هزينه‌ي بازرسي به طور ميانگين در حدود چند ميليوني است و بايد ساعت‌ها به طول بينجامد. اگر ميتوانيد ايده‌ي خوبي است كه براي آشنا شدن با خانه بازرس را همراهي كنيد.


يك مشاور املاك تهران ميگويد: “براي مثال، يك بازرس خانه به شما ميگويد كه آيا سيستم گرمايشي يا كف در آينده‌ي نزديك نياز به تعويض دارد يا اينكه هر دوي آن‌ها بايد با خرج زياد تعمير شوند.” اگر امكان بازرسي را در هنگام خريد ملك در نظر گرفته‌ايد ميتوانيد از گزارش بازرس براي تصميم‌گيري اينكه آيا مذاكره ميكنيد يا اينكه حتي بدون از دست دادن‌ سپرده از انجام معامله انصراف ميدهيد، استفاده كنيد. “اگرچه چيزي كه بازرس خانه نميتواند به شما بگويد اين است كه شما بايد اين ملك را بخريد يا نه. اين كار به عهده‌ي خريدار است.”


در يك بازار داغ، كساني كه اولين ملك خود را ميخرند ميتوانند با خريداران نقدي در ارتباط باشند و ممكن است با حذف امكانات از پيشنهادشان احساس فشار كنند- مثل امكان بازرسي ملك. “من فكر ميكنم شما بايد براي انجام اين كار يك كابوي واقعي باشيد”. از طرفي، اگر ميخواهيد در رقابت خريد ملك قرار بگيريد، اگر چندين پيشنهاد در ميان باشد، خريداران اغلب نميخواهند پيشنهادي با امكان بازرسي را قبول كنند.
مشاور املاك ديگري دور زدن را پيشنهاد ميكند. پيشنهاد ديگر اين است كه به عقب برگرديد و قبل از اينكه پيشنهاد داده شود، خانه‌ را براي بار دوم ببينيد، و اين بار اين كار را با يك پيمانكار يا دوست دانا كه در تجارت دست دارد و ميتواند سيستم گرمايشي، الكتريكي، لوله‌كشي و سيستم هاي اصلي خانه را آزمايش كند، انجام دهيد.
ديگر مشاور املاك تهران هشدار ميدهد كه هنگامي از امكانات بازرسي چشم‌پوشي كنيد كه بتوانيد هرگونه تعميرات غيرمنتظره‌اي را انجام دهيد. “‌در هنگام نوشتن پيشنهاد خريد ملك ، اطمينان حاصل كنيد كه موارد و شرايط وارد شده براي شما واقع‌گرايانه هستند.”وي ميگويد: “‌نگذاريد رقابتي بودن بازار شما را مجبور به اتخاذ تصميمات احساسي كند.”

راهكار هاي خريد ملكراهكار هاي خريد ملك

توافق خريد و فروش ملك
بعد از اينكه خانه‌ را بازرسي كرديد، بعد از همه‌ي مذاكرات، هر دو طرف آماده‌ي ادامه دادن هستند، وقت آن رسيده كه قرارداد نهايي را امضا كنيد كه اغلب به قرارداد خريد و فروش ملك معروف است. اين قرارداد قيمت نهايي خريد ملك ، تاريخ عقد قرارداد و ديگر جزئيات قانوني فروش را تعيين ميكند. اين قرار داد احتمالأ شامل امكانات افزوده‌اي كه از شما يا فروشنده محافظت ميكند باشد، براي مثال: امكان رهني كه به شما اجازه ميدهد كه اگر توانايي تأمين مالي نداشتيد از قرار داد منصرف شويد.

ثبت‌كردن درخواست نهايي رهن و خريد بيمه‌ي مالكين خانه
وقتي توافق خريد و فروش امضا شد، زمان نهايي كردن سرمايه‌گذاري‌تان است. درخواست نهايي وام را ارائه ميدهيد- نسخه‌ي جديدي از درخواست قبلي‌تان، با فيش حقوقي و اظهارات جديد بانكي – انجام اين كار ها براي داشتن تعهدي دقيق‌تر است. اگر نميخواهيد خرج‌هاي اضافه‌ي ناگهاني براي حساب بانكي تان اتفاق بيفتد كه نمره‌ي اعتبارتان را پايين بياورد و در خواست وام تان را دچار اختلال كند، در طول اين بازه اعتبارتان را بسته نگه داريد.
در اين مدت، وام دهنده‌ي شما معمولأ براي ارزيابي برآورد ملك يك ارزياب استخدام ميكند. اين كار مبلغي برايتان هزينه دارد كه ميتواند در هزينه‌هاي بستن قرارداد خريد ملك آورده شود. اگر پيشنهادي فراتر از قيمت مورد تقاضا بدهيد، دچار دردسر ميشويد، چرا كه بايد در نزديكي يا بالاتر از قيمت خريد ملك توافق شده قيمت تعيين كنيد- وام‌دهنده بيشتر از مقداري كه ملك ارزش دارد به شما پول نخواهد داد.
حالا كه با بخش‌هاي پاياني قرارداد خريد ملك سر و كار داريد، غالبأ در اين مرحله خريداران انتخاب ميكنند كه به مدت ۳۰ تا ۴۵ روز ملزم به رعايت نرخ بهره‌ شوند- براي اينكه همه‌ي قيمت ها را تا روز اتمام قرارداد در دست داشته باشيد زمان مناسبي است.(اگر چه ميتوانيد انتخاب كنيد كه هر زماني در اين فرآيند ملزم به رعايت نرخ‌ها شويد- سرپرست وام شما ممكن است در اين زمينه براي شما توصيه‌هايي داشته باشد.) حالا وام‌دهنده‌ي شما در هنگام اتمام قرارداد بايد بتواند ارزيابي دقيقي از هزينه‌هاي عقد قرارداد و هرگونه بيمه يا ماليات‌هاي ملكي كه بايد پيش‌پرداخت كنيد (براي سال جاري) در اختيارتان قرار دهد.
درمورد بيمه‌ي مالكين، بايد قبل از اينكه قادر به تحويل ملك باشيد اين بيمه را دريافت كنيد- بانك به شما مبالغ زيادي بدون تصديق اينكه اين سرمايه‌گذاري بيمه شده است نميدهد. دلال شما احتمالأ بتواند آژانس بيمه‌ي محلي به شما پيشنهاد دهد يا اينكه اگر از بيمه‌ي ماشين‌تان راضي هستيد ميتوانيد براي گرفتن تخفيف از آن‌ها بخواهيد كه بيمه‌نامه‌ي ماشين و مالكيت شما را در هم ادغام كنند. ‌اگر شك داريد به دنبال يك مشاور املاك باشيد كه بتواند از طرف شما براي بهترين نرخ‌ها در بازار جستجو كند.

 

اتمام قرارداد
قبل از پايان قرارداد خريد ملك شانس اين را داريد كه بازديد نهايي از خانه را انجام دهيد و در آن قدم بزنيد تا اطمينان حاصل كنيد كه خالي و تميز است و كمابيش دست نخورده است. در اين مرحله اضطراب زيادي وجود دارد، اما هيچ كدام از طرفين نميخواهند كه قرارداد فسخ شود، بنابراين هر گونه جزئيات و مشكل موشكافانه‌اي خوشبختانه حل ميشود. فرآيند اتمام قرار داد متفاوت است اما به طور كلي شما با فروشنده، دلالان و وكلا براي امضاي قرارداد ملاقات ميكنيد. آژانس يا وكيل شما ميتواند هرچيزي كه متوجه نميشويد را برايتان توضيح دهد- اشكالي ندارد اگر سؤال كنيد. در هر حال اين يك معامله‌ي بزرگ است.
و در پايان،‌ اين شما و اين هم كليد ملك جديدتان. تبريك!



:: موضوعات مرتبط:

:: برچسب‌ها: خريد ملك، خريد و فروش ملك تهران، فروش خانه، خريد خانه، فروش ملك،
نویسنده : نيكا بنكدار
تاریخ : ۱۱ آذر ۱۳۹۷
زمان : ۰۹:۴۴:۰۶
[ ]


 

خرید فالوور و لایک

لینک ساز ، سامانه خرید و فروش بک لینک و رپورتاژ آگهی

سئو کار حرفه ای / ثبت آگهی رایگان / خدمات نظافتی در مشهد / باربری / بسته بندی لوازم منزل / دانلود بازی اندروید / دانلود نرم افزار اندروید  / شرکت خدمات نظافتی آریا / شرکت نظافت منزل و راه پله در مشهد / شرکت نظافت راه پله در مشهد / شرکت نظافت منزل در مشهد   / ربات افزایش فالوور عضوگرام / تربیت سگ / خرید گوشی شیائومی / بروز کالا / قیمت یاب / قیمت تلویزیون / قیمت گوشی آیفون  / چگونه جذب خود کنیم  /سایت ایرونی  / بازی اندروید  / چت روم / خدمات گرافیک آریا گستر